为了保证所建居民楼外观始终保持高雅、协调、一致，房产公司在出卖房屋时，常常在购房合同上约定：买家不得对房屋外墙及阳台进行任何更改，决不允许自行封闭阳台。买房人只要购买房屋，就必须签字同意。然而，入住后房主出于安全需要，常常将阳台自行封闭。这种行为是对还是错，房产公司能否依据合同来追究住户的违约责任？近日，新疆乌鲁木齐市米东区法院审理了两起相关案件，对以上问题给予了清晰的解答。
2010年9月和10月，原告分别与被告许某、成某签订商品房买卖合同，约定住户绝对不得将窗户及外墙做任何更改，不得封闭阳台。此约定还体现在小区临时公约、装饰装修管理协议书、入住协议书之中。2014年，许某和成某自行将阳台封闭。2016年1月，某房产公司将住户许某和成某告上了法庭，要求两家人将私自封闭的阳台拆除，恢复原敞开式阳台设计。
法庭上，许某辩称，我封闭阳台确实违反了合同，可这是有原因的。小区的监控没有做到全覆盖，也没有安排巡逻，敞开式阳台有安全隐患，小偷曾溜到我家盗窃，此事在派出所都有备案。如果不封阳台，谁来保证我和家人的生命和财产安全？房产公司能够保证安全的话，我当然可以拆除封闭的阳台。
成某则说，我封闭阳台属实，因为我家的孩子年龄小，容易从阳台翻出去，阳台敞开面临着入室盗窃、高空抛物等种种危险，如果原告能够保证上述事项，我同意拆除封闭阳台。
法院经审理认为：原、被告所签订的商品房买卖合同、装饰装修管理协议、入住协议中关于禁止封闭阳台的条款均属于格式条款，该格式条款排除了被告许某、成某的主要权利，应属无效。
涉案阳台作为附属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，许某和成某作为业主依法享有专有所有权。专有所有权作为一种完全的物权，具有直接支配性、排他性等本质属性，显然属于业主的主要权利。作为涉案房屋及阳台的专有所有权人，许某和成某有权对阳台进行合法的支配、使用，二人因居住安全之需封闭阳台，其采用方法也未损害其他建筑物区分所有人的合法权益，也不属于法律法规禁止业主从事的行为。
就两起案件而言，被告对阳台加以封闭，不可避免地改变了房屋部分立面外观，对建筑物和小区的整体美观造成一定的影响，但在建筑物和小区的整体美观和被告的居住利益发生冲突时，房主作为业主基于专有所有权而享有的居住利益比建筑物和小区的整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。
近日，乌市米东区法院一审对两案作出判决：驳回原告某房产公司的诉讼请求。宣判后，双方均未上诉。
审理此案的法官说，作为楼层建筑的附属部分，阳台既是一道美丽的风景线，又常常是各类安全事故发生的高危地，房产公司不许封闭阳台的约定，虽有其合理性，但和住户的安全相比，孰轻孰重则一目了然。在此也提醒广大开发商，在建筑房屋时应首先考虑住户的安全需要，兼顾美观，才会赢得更多客户。